L'hypothèque rechargeable, un nouveau segment étroit

L’hypothèque rechargeable, un nouveau segment étroit

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Avec le crédit sur hypothèque du logement immobilier, les établissements de crédit à la consommation peuvent ajouter un nouveau type de prêt à leur gamme. Mais les limites qu´imposera la concurrence des prêteurs immobiliers et celles propres au produit restreignent son potentiel.

Menace ou relais de croissance ?
L´hypothèque rechargeable, ce nouveau produit de crédit garanti par l´hypothèque du logement ouvre un nouveau champ d´exercice aux opérateurs du crédit à la consommation mais elle les place aussi sous la menace d´une offensive des acteurs du crédit immobilier. La demande semble réelle.
Selon une enquête du Crédit Foncier de France auprès de 1.000 personnes clients et prospects, plus du quart aurait l´intention de souscrire à ce nouveau type de crédit. « Nous serons prêts », indique ainsi Yves Gaudin, directeur du réseau France du Cetelem. Pour autant, il ne faut pas s´attendre à un raz de marée du fait de plusieurs limites.
D´abord, ne peuvent s´en prévaloir aujourd´hui que les emprunteurs qui ont garanti leur crédit immobilier initial par une hypothèque, ce qui concerne principalement l´acquisition de logements neufs. Le gouvernement envisage d´élargir le champ de l´hypothèque rechargeable au privilège de prêteur de deniers, garantie qui sert à l´acquisition de logements anciens, et les banques travaillent au lancement d´une caution rechargeable mais, pour l´heure, rien n´est achevé.

Un produit complexe
Ensuite, comparé à un crédit à la consommation classique sans garantie exigée, l´hypothèque rechargeable est un produit complexe qui nécessitera, pour chaque rechargement, un passage devant notaire. Ainsi, même si ce prêt apporte au prêteur une garantie inexistante en crédit à la consommation et que l´on pourrait ainsi s´attendre à un prêt moins cher, il aura de fait un coût plus élevé.
Hors coût du prêt financier, le cabinet Athling a calculé qu´une recharge de crédit de 10.000 ou de 30.000 euros (pour un prêt de 120.000 euros) coûterait entre 680 et 780 euros en frais notariés (voir tableau). Une somme que n´aura pas à débourser un emprunteur de crédit à la consommation classique.
Ce calcul n´intègre pas les frais fiscaux de taxe de publicité foncière. « Le rapport entre le coût notarié et le montant de la recharge nous amène à penser que le dispositif est plus «acceptable» pour un client final empruntant plus de 30.000 euros que pour celui qui emprunte moins de 10.000 euros », indique Pierre Blanc, associé du cabinet Athling. Pour de nombreux professionnels, l´hypothèque rechargeable intéressera d´abord une clientèle solvable mais qui a plus difficilement accès au crédit. « Elle pourra permettre de mieux traiter la demande des clients qui ont des revenus irréguliers, par exemple », poursuit Yves Gaudin.
Enfin, dernier obstacle pour les opérateurs de crédit à la consommation : la position de force du premier prêteur, l´établissement de crédit immobilier. Celui-ci pourra en effet tirer parti de sa relation de long terme avec le client.
D´autant qu´il connaîtra avec exactitude l´état de remboursement du crédit initial, ce qui lui permettra de proposer une recharge. Mais les spécialistes du crédit à la consommation sont sereins.
« C´est sans aucun doute des dispositions qui favorisent ceux qui ont octroyé le crédit immobilier puisqu´ils connaissent précisément le potentiel du client. Cela étant, les établissements de crédits spécialisés ont des atouts : ils savent gérer industriellement les crédits, disposent de canaux de distribution très variés et ils ont un savoir-faire et une très forte position dans le regroupement de créances qui, finalement, permettront peut-être des partenariats fructueux », estime Michel Philippin, directeur général de LaSer Cofinoga. « Cela va permettre à certains opérateurs d´entrer sur le marché mais cela va prendre un certain temps car il y a beaucoup de contraintes », conclut Hubert de Pelet, le président du directoire de Finaref.